Предлагаем ознакомиться с пошаговой инструкцией продажи недвижимости. Данная информация будет вам особенно полезна, если вы решите заниматься продажей самостоятельно, без привлечения агентства.
Если на каком-то из этапов у вас возникнут вопросы либо затруднения, либо у вас нет возможности, времени и желания заниматься рутинными вопросами, наши специалисты с радостью окажут вам профессиональную помощь в продаже вашего объекта. Для этого необходимо сделать всего один шаг - заказать бесплатную консультацию на нашем сайте.
Шаг 1. Определите цель продажи квартиры и, исходя из этого, разработайте стратегию продажи:
Шаг 2. Определите, в какой срок вы хотите продать квартиру.
Шаг 3. Узнайте перечень необходимых документов для совершения сделки.
Шаг 4. Установите круг участников сделки: кто из членов семьи должен будет дать вам согласие на продажу, и узнайте, согласны ли они.
Шаг 5. Подумайте, как и где вы будете удостоверять договор купли-продажи.
Шаг 6. Как и где вы будете проводить расчеты за квартиру с покупателем.
Шаг 7. Узнайте перечень необходимых документов и условия для получения кредита на доплату в случае обмена или разъезда.
Шаг 8. Готовы ли вы заниматься решением этих вопросов самостоятельно или проще привлечь к продаже специалиста.
В любой сделке продавец заинтересован продать жилье как можно дороже, а покупатель – сэкономить. Продавцу кажется, что его объект чуть ли не самый лучший среди своих «собратьев», особенно если он ему очень дорог, и он вложил в ремонт большие деньги. Один из неоспоримых аргументов продавцов: «Я купил квартиру за «такую-то» сумму и продавать дешевле не намерен».
Однако, есть реалии рынка. Если вы намерены продать квартиру быстро без привлечения профессионалов, скорее всего, придется предлагать ее по интересной для покупателя цене. В то же время не рекомендуется ставить слишком низкую цену, так как заниженная цена наводит на мысли о сомнительной сделке.
При определении цены квартиры кроме ее характеристик и состояния следует учитывать престижность района, удаленность от центра, транспортную доступность, близкое расположение от метро, особенности планировки, привлекательный вид из окна, соседство и инфраструктуру.
Шаг 9. Самостоятельное определение стоимости. Найдите в интернете и других СМИ предложения о продаже аналогичных квартир и сравните их стоимость. При использовании данного метода следует учитывать, что в интернете указана цена предложения, которую хотели бы получить продавцы, а не реальные цены сделок.
Шаг 10. Воспользуйтесь актуальной аналитической информацией о средних ценах на сайте realt.by. Такая оценка будет приблизительной, поскольку средняя цена не учитывает индивидуальные особенности именно вашего объекта.
Шаг 11. Можно заказать оценку стоимости у профессиональных оценщиков. Они проведут обследование квартиры и укажут рыночную цену. Недостатком метода является короткий срок актуальности документа и достаточно внушительная стоимость этой услуги.
Шаг 12. Обратитесь к услугам специалистов риэлтерских компаний. Преимущество их в том, что они помогут вам максимально точно, с учетом текущего состояния рынка, а, главное, бесплатно, определить актуальную стоимость квартиры. Специалист по продаже располагает большой базой объектов, которые он оценивает и продает каждый день, ему есть, что и с чем сравнивать.
Если вы хотите, чтобы ваша квартира не «зависла» на полгода или год, она должна приглянуться потенциальным покупателям. Состояние квартиры и качество ремонта при этом играют значительную роль. Очень часто покупатели хотят переехать в квартиру сразу после заключения сделки и хотя бы первое время обойтись без ремонта.
Однако, большой ремонт делать не рекомендуется: не факт, что ваши вкусы совпадут с предпочтениями покупателей. За новую дорогую плитку, обои или ламинат никто особо не доплатит, а вот вы понесете значительные затраты.
Другое дело – сделать в квартире генеральную уборку, помыть окна, избавиться от пыли, вывезти старую мебель, где-то подклеить обои. Этим вы визуально сделаете ее просторнее и привлекательнее.
Шаг 13. Сделать в квартире генеральную уборку, вымыть окна, избавиться от пыли, вывезти старую мебель, где-то подклеить обои и т.п.
Шаг 14. Пройти по двору и подъезду, представить себя на месте покупателя.
Шаг 15. Проследить за исправностью лифта, телефона, домофона.
ВНИМАНИЕ: перепланировка
Если в квартире сделана неузаконенная перепланировка, постарайтесь получить разрешение на ее производство до продажи. Процедура эта хлопотная и длительная.
Затем надо обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру и внести изменения в техпаспорт. Любая, даже самая незначительная перегородка, перенос двери или ниша, не отображенная на техпаспорте, считается неузаконенной перепланировкой.
В практике есть немало случаев, когда продавец скрыл, а покупатель не заметил или не придал большого значения перепланировке. Этот вопрос может «всплыть» накануне подписания договора, и сделка будет поставлена под угрозу, если стороны полюбовно не договорятся между собой.
Есть покупатели, которые соглашаются купить квартиру с неузаконенной перепланировкой. Тогда вся ответственность ложится на них. За это они могут потребовать дополнительную скидку, и это вполне закономерно.
Для наиболее эффективного поиска покупателя необходимо охватить максимально возможное количество источников. А для того, чтобы среди огромного потока информации человек выделил ваше объявление и захотел купить именно вашу квартиру, необходимы такие составляющие, как качественные фотографии и продуманный до мелочей рекламный текст.
Шаг 16. Сделать фотосессию квартиры. Большинство Покупателей «визуалы», поэтому от того, насколько качественно и красиво сделаны фотографии, зависит, захочет ли Покупатель посмотреть ваш объект или нет. Фотографии желательно делать на хороший фотоаппарат, при дневном освещении, убрав все лишние предметы из кадра.
Шаг 17. Составить продающее описание квартиры, которое сможет конкурировать с другими описаниями и привлечь максимальное количество покупателей.
Текст объявления должен быть достаточно подробным, с описанием всех параметров, выражающим личное отношение, чтобы в воображении покупателя с самого начала сложился привлекательный образ.
Основные выигрышные параметры квартиры стоит указать в заголовке. Например, «Продается уютная 1-комнатная квартира в центре города» или «просторная 2-комнатная квартира улучшенной планировки».
Чтобы продать быстро и успешно, необходимо разместить рекламу на специализированных популярных площадках в интернете. Именно сюда чаще всего заходят люди, которые хотят купить недвижимость. Чем больше объявлений вы дадите, тем большим будет охват аудитории и, соответственно, потенциальных покупателей.
Перечень наиболее эффективных интернет-площадок вы можете найти здесь
Шаг 18. Ознакомиться с правилами размещения объявления на выбранном сайте. На некоторых сайтах существуют определенные сроки, в течение которых возможно бесплатное размещение.
Шаг 19. Обратить внимание на оформление существующих объявлений и платных возможностях их выделения, поднятия, спецпозиций и т.п.
Шаг 20. Зарегистрировать аккаунт на сайте.
Шаг 21. Внести данные и разместить объявление.
Шаг 22. После модерации проверить, как выглядит объявление, внести коррективы при необходимости.
Шаг 23. Проверить, легко ли находится ваше объявление в поиске.
Шаг 24. На следующий после размещения объявления день проверить наличие своего объявления на данном сайте, не произошел ли какой-нибудь сбой размещения объявления.
Шаг 25. Регулярно поднимать и обновлять объявление.
Шаги 18-25 повторить для каждого выбранного сайта.
Необходимо иметь в виду, что после размещения частного объявления вам будут звонить не только потенциальные покупатели, но и достаточное количество агентов по по недвижимости, поэтому будьте готовы к шквалу звонков от агентов с предложением заключения договора.
Избавить себя от бесконечных назойливых звонков можно лишь заключив договор с каким-то одним агентством. В этом случае вы будете иметь контакт с выбранным специалистом, а все остальные, при наличии реального покупателя, будут контактировать с ним.
Шаг 26. Рассказать о продаже друзьям, знакомым, коллегам. Среди них иногда находятся желающие приобрести жилплощадь или порекомендовать ее другим.
При переговорах с Покупателем необходимо набраться терпения и правильно отстаивать свои условия.
Будьте готовы к тому, что большинство Покупателей будет приходить в сопровождении агента, который будет профессионально отстаивать выгодные для своего клиента (а не для вас) условия сделки.
При этом есть вероятность, что каждый последующий покупатель будет предлагать вам все меньше и меньше денег за вашу квартиру, почему это происходит, читайте здесь.
Шаг 27. Рассказать Покупателю по телефону о состоянии своей квартиры и ответить на все его вопросы.
Шаг 28. Назначить просмотр квартиры в удобное для него время.
Шаг 29. Заранее обдумать возможные вопросы и претензии Покупателя.
Шаг 30. Найти ответы и аргументы.
Шаг 31. Внимательно слушать Покупателя, понимать его пожелания.
Шаг 32. Сосредоточить внимание на достоинствах квартиры.
Шаг 33. Правильно обсудить недостатки.
Шаг 34. Не спешить снижать цену и предлагать дополнительные бонусы, касающиеся ремонта, мебели и другого.
Шаг 35. Если потребуется срочная выписка из квартиры, уверить, что она будет сделана в кратчайшие сроки.
Шаг 36. Выражать готовность в предоставлении необходимых документов и юридической поддержке.
Шаг 37. Взять у Покупателя его номер телефона.
Шаг 38. Договориться с ним о дне и времени, когда перезвонить ему и узнать решение по покупке вашей квартиры.
Шаг 39. Позвонить Покупателю согласно существующей договоренности, узнать его решение.
Шаг 40. Согласовать выгодные для вас условия сделки и взять задаток у Покупателя.
Шаги 27 – 40 могут повторяться значительное число раз.
Перед тем как заключить сделку и произвести расчеты, обе стороны должны подписать договор задатка. Согласно этому документу, продающая сторона гарантирует реализацию недвижимости по указанной цене в обозначенный срок. А приобретающая сторона обязана выплатить определенный задаток.
Сумма задатка определяется соглашением сторон. В случае отказа покупателя эта сумма ему не возвращается. Если продавец меняет решение, он выплачивает покупателю двойной размер задатка.
Шаг 41. Определить для себя сумму задатка, которую хотите получить от Покупателя.
Шаг 42. Согласовать с Покупателем время и место передачи задатка, существенные условия продажи квартиры: окончательная стоимость квартиры, условия расчета, дата и время сделки, как и где будут проводиться расчеты, что из мебели и оборудования входит в стоимость продажи, когда вы освободите квартиру и передадите ключи Покупателю, когда вы и члены вашей семьи перерегистрируются (в случае необходимости) в другое жилье и др.
Шаг 43. Подготовить договор задатка с указанием всех вышеперечисленных существенных условий купли-продажи квартиры.
Шаг 44. Составить акт, фиксирующий состояние квартиры и мебель, которые будут переходить Покупателю после покупки.
Шаг 45. Встретиться с Покупателем, подписать договор задатка.
Шаг 46. Получить задаток и договориться о дате совершения сделки купли-продажи.
Для того, чтобы вы с Покупателем смогли подписать договор купли-продажи, а регистратор или нотариус удостоверил ваш договор, необходимо собрать документы, обязательные для этой процедуры.
Дополнительную информацию касательно перечня документов и удостоверения договоров купли-продажи можно получить здесь.
Шаг 47. Собрать документы, необходимые для удостоверения договора.
Шаг 48. Проверить действительность (срок действия паспортов) всех лиц, участвующих в сделке.
Шаг 49. Записаться на удостоверение договора купли-продажи к регистратору или нотариусу на дату, согласованную с Покупателем.
Шаг 50. Получить согласие супруга и других необходимых членов семьи. Согласие может быть заверено заранее у нотариуса, либо обеспечивается личная явка при подаче заявления на удостоверение договора купли-продажи.
Шаг 51. Все необходимые и полученные для сделки документы отнести регистратору или нотариусу (в согласованное с ним время) для проверки.
Если Покупатель будет покупать квартиру с привлечением кредита, потребуются дополнительные шаги:
Шаг 52. Произвести расчет за квартиру.
Шаг 53. Подписать и удостоверить договор купли-продажи у нотариуса или у регистратора.
Шаг 54. Зарегистрировать переход права собственности на Покупателя.
Шаг 55. Обратиться в соответствующие инстанции (РСЦ или ТС) и взять справки об отсутствии долгов за оплату коммунальных услуг
Шаг 56. Обратиться в водоканал и взять справку об отсутствии долгов по оплате воды (холодной и горячей).
Шаг 57. Обратиться в энергосбыт и взять справку об отсутствии долгов по оплате электричества.
Шаг 58. Сделать копии всех полученных справок.
Шаг 59. Погасить все имеющиеся задолженности и оплатить необходимые коммунальные платежи на день передачи квартиры Покупателю.
Шаг 60. Освободить квартиру и подготовить ее к передаче Покупателю. Собрать все комплекты ключей, в том числе от почтового ящика, паспорта на плиту, счетчики, другое оборудование, которое входит в стоимость квартиры.
Шаг 61. Встретиться с Покупателем на квартире.
Шаг 62. Подписать с Покупателем акт передачи квартиры.
Шаг 63. Отдать Покупателю справки об оплате коммунальных услуг, воды и электричества, паспорта на счетчики, другие необходимые документы.
Шаг 64. Зарегистрироваться по новому месту жительства и на основании этого вас снимут с регистрационного учета в проданной квартире.
Шаг 65. Отметить в кругу семьи и друзей удачную сделку!
Уважаемый Продавец! Мы искренне надеемся, что данная информация окажется для вас полезной, и с ее помощью вы продадите свою квартиру «дорого», без лишних забот и тревог.
При этом мы готовы прийти к вам на помощь на любом этапе, любом шаге этого сложного и в то же время увлекательного процесса. Достаточно сделать только один шаг – позвонить по номеру телефона +375 (33) 603-00-50 или заказать бесплатную консультацию, и мы перезвоним вам сами.